開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任在何種情況下可以免除？

【案情簡介】

2019年，劉某與某銀行簽訂《個(gè)人住房借款合同》，約定從銀行處借款70萬元，并以其購買的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，葛某、劉某為該借款提供連帶責(zé)任保證，某房產(chǎn)公司為該借款提供階段性的連帶責(zé)任保證，直至每戶業(yè)主的房屋所有權(quán)證辦妥并抵押給某銀行或某銀行規(guī)定的抵押權(quán)人為止。后劉某未按合同約定按時(shí)還本付息，某銀行訴至莒縣人民法院，訴訟請(qǐng)求為：1.要求劉某歸還剩余全部借款本金及利息、罰息、復(fù)利等費(fèi)用；2.請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)劉某所提供的抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；3.要求葛某、劉某、某房產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

案件審理過程中，劉某認(rèn)可貸款和抵押的事實(shí)。某房產(chǎn)公司稱，涉案房屋已完成初始登記和抵押預(yù)告登記，某銀行對(duì)涉案房屋所享有的抵押權(quán)已經(jīng)成立，且己方已履行《借款合同》、《同意擔(dān)保的決議》項(xiàng)下全部義務(wù)，涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記手續(xù)未辦妥非因己方違約行為所致，己方擔(dān)保責(zé)任應(yīng)予免除。

【法院審理】

本案爭議焦點(diǎn)為：1 某銀行是否對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。2.某房產(chǎn)公司的階段性擔(dān)保責(zé)任是否免除。法院審理認(rèn)為：關(guān)于某銀行是否對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。案涉房屋已經(jīng)進(jìn)行了抵押預(yù)告登記，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，某房產(chǎn)公司免除其保證責(zé)任的條件已隨抵押權(quán)的設(shè)立而成就，故法院判決駁回原告某銀行對(duì)某房產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。

【法官說法】

房產(chǎn)抵押預(yù)告登記與房地產(chǎn)公司提供階段性保證擔(dān)保均系保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的手段?！秱€(gè)人購房借款及擔(dān)保合同》中通常約定保證人某房地產(chǎn)公司為涉案借款本息提供階段性連帶責(zé)任保證，正式抵押登記手續(xù)辦理完畢后，保證人免除保證責(zé)任。根據(jù)上述約定，借款人提供的不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保與某房地產(chǎn)公司提供的保證擔(dān)保為先后階段更替責(zé)任而非債權(quán)人同時(shí)享有之權(quán)利。本案中，因抵押物已經(jīng)辦理了建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，故某銀行就涉案房屋的抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立，某房地產(chǎn)公司階段性擔(dān)保責(zé)任即可免除。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
    《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條：當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。